dushanbe-37.my1.ru

Тома XIV.

Анонс

Polpred.com Обзор СМИ . Архив важных публикаций собирается вручную. База данных с рубрикатором: 53 отрасли / 600 источников / 9 федеральных округов РФ / 235 стран и территорий / главные материалы / статьи и интервью 8000 первых лиц. Ежедневно тысяча новостей, полный текст на русском языке. Миллионы сюжетов информагентств и деловой прессы за 15 лет. Интернет-сервисы по отраслям и странам.

Деловые статьи и интернет-сервисы

1. Новости. Обзор СМИ

Срочно

Для долгосрочных инвесторов во все времена инвестирование в недвижимое имущество воспринималось как наименее рискованное вложение накопленных средств.

В отличие от многих других видов вложений инвестиции в недвижимость могут принести не только существенный доход от повышения цены, но также и стабильный доход от аренды. Именно поэтому не только на Западе, но и в Таджикистане люди выбирают недвижимость в качестве безопасного хранения своих сбережений.

Как же правильно вкладывать в недвижимость Душанбе, и что для этого следует учитывать?

Инвестиции во вторичный рынок

Под вторичным рынком недвижимости понимается вся недвижимость, которая была построена в советское время. Несмотря на «строительный бум» в столице, все еще львиную долю продаваемой недвижимости составляют квартиры, построенные до независимости Таджикистана – примерно 88% всего жилого фонда Душанбе (по данным компании «Маскан »). Соответственно, вторичный рынок еще достаточно долго может оставаться одним из основных способов получения прибыли от недвижимости.

В большинстве развитых и развивающихся странах мира граждане инвестируют в недвижимость с целью получения прибыли за счет постоянного повышения цен на недвижимость. Именно этим воспользовались некоторые жители Душанбе в конце 90-х и в начале 2000-х годов.

Учитывая нынешние стабильные цены на недвижимость, сейчас можно получить прибыль путем покупки квартиры с заниженной ценой и ее продажи по средней рыночной цене. Не секрет, что многие вынужденные продавцы готовы продать свою недвижимость по цене ниже рыночной в связи с острой потребностью наличных денег. Именно такими случаями пользуются нынешние инвесторы во вторичный рынок.

«К нам постоянно обращаются покупатели, которые просят найти квартиры с заниженной ценой в целях дальнейшей перепродажи, - признается менеджер по недвижимости компании «Маскан» Наргис Собирова. - Однако, мы не всегда можем помочь таким покупателям ввиду того, что такие квартиры молниеносно продаются - чем дешевле стоимость, тем быстрее находится покупатель. В таких случаях, как правило, в качестве покупателей выступают соседи, родственники, друзья и другие близкие, к кому обращаются продавцы. Несмотря на это, к нам постоянно обращаются продавцы со «срочным предложением», и мы не раз помогали им быстро реализовать свою недвижимость именно таким инвесторам. Последние, в свою очередь, снова обращаются к нам с просьбой продать ту же недвижимость, но уже по рыночной цене».

Еще один вариант получения прибыли – покупка по бросовой цене квартиры, требующей ремонта, и перепродажа уже полностью отремонтированной квартиры. Есть категория покупателей, которые не хотят заниматься ремонтом, или у них попросту нет на это времени. В некоторых случаях они готовы переплатить за готовую квартиру, нежели покупать недорогую квартиру и ремонтировать.

Этот вариант инвестирования больше всего подходит тем, у кого есть своя бригада мастеров или знакомые мастера, которые готовы отремонтировать с хорошей скидкой. В тоже время, следует учитывать месторасположение объекта недвижимости – не во всех районах города найдутся покупатели, которые предпочитают квартиру с евроремонтом. Так, например, сложно будет продать квартиру с современным ремонтом в 64 микрорайоне или на Жилмассиве.

Плюсы инвестиций во вторичный рынок:

- Большая вероятность получения быстрой прибыли

- Постоянный рост цен на недвижимость

- Отсутствие налогообложения.

Минусы инвестиций во вторичный рынок:

- Сложность нахождения

- Адекватная оценка недвижимости

Инвестиции в новостройки

В Душанбе строятся десятки новых жилых домов и комплексов. Уже сейчас для многих новостройки стали объектом для инвестирования и получения хорошей прибыли. Большинство застройщиков новых жилых домов начинают продавать будущие квартиры с самого начала строительства. Как правило, застройщики устанавливают цены по квадратным метрам. Самая низкая стоимость квадратного метра – самое начало строительства. По мере строительства жилого дома стоимость квадратного метра постепенно повышается ввиду следующих причин:

- остается меньше времени до окончания строительства

- остаются меньшее количество квартир

- больше уверенности в успешном окончании строительства.

Однако, не все строительные компании снижают стоимость квадратного метра в момент начала строительства. Крупные игроки этого рынка изначально устанавливают окончательные цены на квадратные метры, которые в процессе строительства никак не меняются. Соответственно, значительно снижают стоимость квадратного метра те застройщики, которые нуждаются в дополнительной финансовой подпитке. Отсюда и возможные риски, связанные с задержкой строительства или вовсе ее приостановлением.

Большинство инвестировавших в новостройки стараются дождаться окончания строительства и получения технического паспорта, именно в это время цена за квадратный метр может достичь максимальной планки. Однако, при необходимости можно продать будущую квартиру еще до окончания строительства и даже в этом случае можно хорошо заработать.

Как правило, квартиры в новых домах сдаются владельцам без ремонта. Некоторые продавцы продают квартиры именно в таком виде, но те которые могут себе позволить ремонт (имеют дополнительные ресурсы или бригаду мастеров), полностью ремонтируют и продают квартиру под ключ. В обоих случаях можно хорошо заработать.

Плюсы инвестиций в новостройки:

- Стоимость квадратного метра ниже, чем на вторичном рынке

- Отсутствие налогообложения.

Минусы инвестиций в новостройки:

- Риски, связанные с возможными задержками строительства или ее приостановлением

- Долгосрочная инвестиция

- Отсутствие договора купли-продажи, соответственно и права собственности.

Сдача в аренду

Последние годы рынок аренды недвижимости значительно увеличился, и налицо увеличение спроса со стороны, как местных, так и приезжих арендаторов. Соответственно, цены на аренду жилья значительно увеличились, и аренда стала одним из методов получения прибыли от недвижимости. Прибыль от аренды недвижимости можно получить сдачей в аренду на долгий срок и посуточно.

На долгий срок можно сдавать недвижимость, как с удобствами, так и без удобств. Как правило, местные арендаторы с ограниченным бюджетом предпочитают снимать без удобств в спальных районах. Более платежеспособные местные арендаторы и приезжие арендаторы предпочитают снимать жилье со всеми удобствами (мебель, бытовая техника и др.) чаще всего в центральной части Душанбе.

Цены на аренду жилья с удобствами могут быть несколько раз выше, чем на то же жилье, но без удобств. Отсюда и многие владельцы стараются обустроить и сдать максимально дороже. На ценообразование аренды больше всего влияет месторасположение, количество комнат и наличие удобств.

«Большая часть жилья в центральной части Душанбе сдается приезжим арендаторам по той причине, что сами владельцы предпочитают сдавать квартиры иностранцам, т.к. считают их более платежеспособными, нежели местные арендаторы. Кроме того, большинство иностранцев ведут здоровый образ жизни и проживают без детей», - говорит менеджер по недвижимости компании «Маскан» Шахноза Юлдашева.

За последние годы начала хорошо развиваться посуточная аренда жилья. Это в первую очередь связано с увеличением количества приезжающих гостей на короткий срок.

«Если ранее у гостей столицы был небольшой вариант количества посуточных апартаментов, то сейчас в Душанбе имеется достаточное количество апартаментов, как для гостей из других регионов Таджикистана, так и для иностранных гостей», - говорит менеджер проекта Trip.tj Азамат Халилов.

«Ежедневно к нам поступают многочисленные запросы от гостей столицы на подбор и заселение в посуточных апартаментах. Гости чаще всего предпочитают выбирать жилье ближе к центральному проспекту Рудаки. Большинство гостей выбирают апартаменты ввиду их низкой стоимости по сравнению с гостиницами. В свою очередь владельцы сами обращаются к нам с просьбой включить их апартаменты в нашу базу данных и помочь им привлекать клиентов на короткий срок», - рассказал Халилов.

По данным Trip.tj, посуточная сдача в аренду может принести владельцу 2,5-3 раза больше прибыли, нежели аренда этого же жилья на долгий срок. Однако, в случае с посуточной арендой следует учитывать такие дополнительные затраты как уборка апартаментов, постоянная сдача и прием жилья, оплата счетов за коммунальные услуги (в случае с арендой на долгий срок, коммунальные услуги оплачивает арендатор). Также следует учитывать, что временами апартаменты могут простаивать, но по словам специалистов Trip.tj, все зависит от того как привлекать клиентов, например, из-за большого количества обращений, у них имеются апартаменты, которые крайне редко простаивают больше одних суток.

Плюсы сдачи в аренду:

- Постоянный и стабильный доход от недвижимости

- Несмотря на получение прибыли, также сохраняется сама недвижимость, что в долгосрочной перспективе может быть крайне выгодно.

Минусы сдачи в аренду:

- Решение проблем связанных с арендаторами

- Оплата налогов за сдачу в аренду

Напоследок стоит сказать, что при выборе или намерении инвестировать в недвижимость, желательно посоветоваться со специалистами или теми, кто работает в данной сфере. Есть много нюансов и подводных течений, которые нужно учитывать. Обращайтесь к тем, кто себя зарекомендовал.

«Несмотря на достаточное количество вариантов инвестирования в недвижимость, начинающий инвестор может столкнуться с различными проблемами и сложностями, как при вкладывании средств, так и при получении прибыли. Многие из них не знают в какую недвижимость вкладывать средства, как правильно оценивать, как быстро привлечь покупателя или арендатора и т.д. Именно поэтому к нам постоянно обращаются клиенты, которым мы помогаем вкладывать средства, для того, чтобы они могли получить прибыль максимально эффективно и быстро», - заключила мнением менеджер по недвижимости компании «Маскан» Шахноза Юлдашева.

Срочно

Душанбе. 30 августа. «Азия-Плюс» - Инвестиционная компания «Сомон-Капитал» намерена начать выпуск нового информационно-аналитического продукта «Мониторинг вторичного рынка жилой недвижимости в г. Душанбе».

Как сообщили «АП» в данной компании, новый продукт позволит ознакомиться с реальной ситуацией на рынке жилой недвижимости в Душанбе, и обеспечит объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении операций с недвижимостью.

«Выпускаемый продукт будет представляться в виде ежемесячного отчета, в котором будут рассматриваться основные характеристики вторичного рынка жилья, включая оценку его объема, уровень цен на квадратный метр жилой площади в разрезе районов и в разбивке по числу комнат», - отметили в компании.

В отчете также будет содержаться информация о среднем сроке экспозиции квартир на рынке, а также зависимость экспозиции от различных рыночных факторов, влияющих на срок выставления квартир в предложении. «Продукт будет полезен в качестве информационного обеспечения для финансовых учреждений, строительных компаний, инвестиционных компаний, риэлторов и девелоперов для решения всего разнообразия профессиональных задач», - убеждены в «Сомон-Капитал».

По словам генерального директора компании Джамшеда Рахмонбердыева, продукт будет доступен по подписке всем заинтересованным компаниям и лицам. «Подобной аналитики с информацией о рынке недвижимости в г. Душанбе не существовало, и мы надеемся, что продукт будет востребован. Выпуску данного продукта предшествует внедренная в 2009 году компанией методология по анализу рынка недвижимости для инвестиционно-строительной деятельности», – отметил он.

Справка: ОАО «Сомон Капитал» является первым отечественным инвестиционным банком Таджикистана. Предоставляет отечественным и международным клиентам широкий спектр профессиональных инвестиционных и консультативных услуг в сфере инвестиционного банкинга, операций на рынках капитала.

Срочно

Город растет, а вместе с ним растут и цены на жилье. Сегодня лишь небольшой процент таджикистанцев может позволить себе купить квартиру в столице своей родины.

Мы попытались узнать, почему же в Душанбе такое дорогое жилье?

В СОВЕТСКОМ Душанбе строительство жилых домов велось ударными темпами, ежегодно сдавались десятки многоквартирных сооружений. Согласно последнему советскому генплану, намечалось, после выноса аэропорта за пределы столицы, застроить освободившуюся территорию высотными жилыми домами, а также создать комфортабельные жилые кварталы на западной и южной окраинах города.

В 1990-ом, последнем, относительно благополучном, году, в Таджикистане было возведено жилых помещений в количестве 1,7 млн. квадратных метров. Но уже через пару лет, по всем известным причинам, строительство жилья, как, впрочем, и других объектов, полностью остановилось и в столице, и других городах Таджикистана.

Между тем, начавшаяся в годы гражданской войны активная внешняя и внутренняя миграция населения почти полностью сменила состав городского населения Душанбе. Приток сельских жителей привел к тому, что население столицы возросло почти вдвое - с 600 тысяч до 1 млн. Уже через несколько лет, с учетом естественного прироста, в Душанбе стала ощущаться острая нехватка жилья. Вследствие этого были заселены все студенческие и рабочие общежития, пустовавшие ранее, поскольку были разграблены беженцами, а также ветхие и даже аварийные строения. Но и это не решило проблемы дефицита жилья.

Этот очевидный процесс подтверждается и статистическими данными: с 1990 по годы средняя обеспеченность жильем в расчете на одного человека в Душанбе снизилась с 18,7 до 10,8 кв. метров, а в целом по стране – с 9,4 до 8,8 кв. метров.

Процесс внутренней миграции продолжается, и это понятно: именно в Душанбе стремятся попасть сельские жители в надежде обрести работу или иной заработок. Вместе с ней будет обостряться и проблема обеспеченности жильем.

Вопрос актуален, но не исследован

ПОЛУЧИТЬ достоверную информацию об этой проблеме и путях ее решения мы попытались в Центре стратегических исследований. Замначальника управления анализа социальных проблем ЦСИ Дилором Рахматова рассказала:

- В период СССР население имело возможность получить бесплатное жилье, и для этого достаточно было одному члену семьи работать на государственном предприятии. У министерств и ведомств были свои общежития для молодых специалистов, планово строились дома для работников госструктур. Столичное управление капстроительства (УКС) строило малогабаритное жилье в виде благоустроенных общежитий, где сироты получали однокомнатные квартиры.

- Сегодня ничего этого нет - ни для сирот, ни для нужных специалистов, ни для инвалидов. Исключение составляют депутаты, сотрудники силовых структур, экономических ведомств и отдельных доходных предприятий, - говорит Рахматова. - Население вынуждено самостоятельно решать свои жилищные проблемы. В настоящее время в нашем обществе существует 15-18% богатых людей, для которых это несложно. Примерно, 55% составляет средний класс, который, увы, таковым является не по уровню обеспеченности, а по общественному статусу и образованию. Средний класс во всем мире имеет свободный доступ к образованию, качественному медицинскому обслуживанию, приобретению жилья. Однако доступность жилья для таджикского среднего класса ограничена, как впрочем, частично, ограничены вследствие низких заработков и другие аспекты. Стоимость жилья и размеры доходов основной части населения – это просто несопоставимые вещи.

Примерно, треть населения являются бедными, и для них жилищный вопрос является наисложнейшей проблемой.

Между тем, доступ к жилью – один из важнейших факторов жизнеобеспеченности населения. Обостряет данный вопрос и ряд других факторов: многодетность наших семей, которым требуется расширение жилплощади рост числа молодежи, которым пора вступать в брак, семьи с детьми-инвалидами, пенсионерами. Но и для них эта возможность фактически закрыта.

- Практически у нас не решается вопрос с обеспечением жильем для сирот. И вообще, доступное жилье – это вопрос №1 для всего населения Таджикистана, - утверждает специалист.

Но получить какие-либо данные от Д. Рахматовой нам, к сожалению, не удалось, поскольку исследований по этому вопросу, как оказалось, у нас не проводилось.

- Своих средств в ЦСИ недостаточно, а международным организациям эта тема, по-видимому, неинтересна, - сказала она.

…Население, лишенное жилья, принялось строить его самостоятельно, получая земельные участки. И до настоящего времени строительство жилых домов в стране, в основном, осуществляется субъектами негосударственного сектора, в котором значительную часть - до 90 и более процентов - занимает население. Данные Агентства по статистике по строительству жилья в миллионах квадратных метрах приведены в таблице ниже:

Строительство жилья в Таджикистане

Источники: http://polpred.com/%3Fns%3D1%26ns_id%3D47539, http://news.tj/ru/news/kak-pravilno-investirovat-v-nedvizhimost-dushanbe, http://www.news.tj/ru/news/somon-kapital-budet-ezhemesyachno-monitorit-vtorichnyi-rynok-zhiloi-nedvizhimosti-v-dushanbe, http://news.tj/ru/news/pochemu-v-dushanbe-takoe-dorogoe-zhile